Saldar Deuda de Tarjetas antes de Solicitar una Hipoteca

¿Debería saldar la deuda de la tarjeta de crédito antes de solicitar una hipoteca?
Casi la mitad de los adultos estadounidenses (55%) que poseen tarjetas de crédito dicen que también tienen deudas, según una encuesta de CNBC Make It and Morning Consult de 2019. Para las personas que solicitan un préstamo hipotecario, la deuda de la tarjeta de crédito puede representar un problema. Si no califica para la tasa más baja posible, deberá miles de dólares adicionales en intereses durante la vigencia del préstamo.

También se le puede negar un préstamo hipotecario si los saldos de su tarjeta de crédito son demasiado altos o si su historial de pagos reduce su puntaje crediticio por debajo del umbral requerido.

¿Debería pagar todas las deudas de la tarjeta de crédito antes de obtener una hipoteca?
En algunos casos, especialmente si su puntaje crediticio actual lo hace inelegible para un préstamo hipotecario, es una buena idea pagar la deuda de la tarjeta de crédito. Pero la deuda de la tarjeta de crédito no es el único factor para obtener la aprobación de una hipoteca. Hay varias variables que debe considerar si tiene deudas y desea ser aprobado.

Lo que necesita saber sobre la aprobación de préstamos hipotecarios

• No necesita un crédito excelente, pero ayuda
• Una casa es una de las compras más importantes que hará el estadounidense promedio. Con el precio medio de una casa en los Estados Unidos ahora de $243,225, la tasa de interés que recibe realmente importa.

Por ejemplo, la diferencia entre una tasa de 3.5 por ciento y 4.0 por ciento significa $56 dólares al mes en una hipoteca de $200,000. Esos $56 tampoco son solo dinero que puede guardar en tu billetera. Cuanto menor sea la tasa de interés, mayores serán los pagos de principal que realizará cada mes. En realidad, está acumulando capital más rápido cuando tiene una tasa de interés más baja.

Cuando mira en línea, las tasas bajas que ves son "tasas teaser", generalmente solo disponibles para personas con excelente crédito (una puntuación de 780 o superior). Es importante tener una idea realista de cuál será su tasa en función de su puntaje crediticio actual.

Pagar su deuda puede aumentar su puntaje crediticio, pero no siempre es necesario tener un puntaje excelente para terminar con una tasa de interés competitiva. Si tiene un puntaje de bueno a muy bueno (al menos 620) y califica para un préstamo hipotecario privado (580 para un préstamo de la FHA), generalmente puede comprar un "punto" por un 1 por ciento adicional del valor del préstamo para reducir la tasa de interés de, digamos, 5% a 4%. A largo plazo, esa podría ser una buena inversión.

Otra opción es mantener su hipoteca durante unos años, permitir que se acumule el capital y luego refinanciar a una tasa más baja. Esta puede ser una estrategia más arriesgada ya que las tasas hipotecarias podrían subir, el precio de los bienes raíces podría bajar o ambas cosas.

¿Qué pasa con la relación deuda-ingresos?
Tener una deuda de tarjeta de crédito no le impedirá calificar para una hipoteca a menos que los pagos mensuales de su tarjeta de crédito sean tan altos que su relación deuda-ingresos esté por encima de lo que permiten los prestamistas. Los bancos y otros prestamistas hipotecarios obtienen su relación deuda-ingresos (DTI) dividiendo su deuda mensual por su ingreso bruto (antes de impuestos).

En realidad, hay dos índices de DTI diferentes que un prestamista hipotecario puede considerar:

• La proporción inicial divide sus gastos domésticos mensuales, incluido el pago de la hipoteca, entre sus ingresos brutos. Por lo general, debe permanecer por debajo del 28 por ciento para ser aprobado.
• El índice de back-end toma en consideración el pago total de su deuda, incluido el pago con tarjeta de crédito. La cifra que debe permanecer por debajo es del 36%.

Los prestamistas generalmente consideran que el índice DTI back-end es más significativo, y si está por encima del 36%, tendrá dificultades para calificar para un préstamo. Ninguno de los dos índices de DTI tiene en cuenta cosas como la comida y el gas cada mes, y algunos no consideran la deuda a plazos que casi está pagada.

Información Adicional
Hay varias formas de pagar la deuda de la tarjeta de crédito antes de solicitar un préstamo hipotecario, pero algunas de ellas pueden afectar su puntaje crediticio a corto plazo. Por ejemplo, si obtiene una nueva tarjeta de crédito con un APR introductorio del cero por ciento, verá un ligero impacto en su crédito solo por tener una consulta exhaustiva sobre su cuenta. Esto es algo que debe tener en cuenta si planea solicitar un préstamo hipotecario dentro de unos meses.

Otra forma de saldar la deuda es obtener un préstamo personal de amigos o familiares. Solo recuerde que los prestamistas calculan el DTI según los montos de sus pagos mensuales, no el saldo de su tarjeta de crédito. Pagar parte de un préstamo de tarjeta de crédito no afectará mucho su DTI, aunque podría ser suficiente para ubicarlo por debajo del 36 por ciento.

Línea de fondo
La deuda de tarjetas de crédito es costosa de poseer y debe ser el primer objetivo en una estrategia de reducción de deuda. Pero si desea comprar una casa de inmediato, no será necesariamente un impedimento para la aprobación del préstamo.

Encontrar las tasas hipotecarias más altas para las que califica es el primer paso para comenzar su viaje. Una vez que sea dueño de una casa, podrá acumular capital y patrimonio neto, lo que puede generar aún más opciones de reducción de la deuda.