Como Funciona una
Casa de Alquiler
con Opcion a Comprar
"Rentar una Casa con Opcion de Comprar"
Las casas de alquiler con opción a compra son una forma en que una persona con un historial crediticio deficiente o sin historial de crédito puede trabajar para adquirir una casa. Los arrendamientos de viviendas de alquiler con opción a compra eliminan la necesidad de que el comprador encuentre una hipoteca al comienzo del trato. El comprador deberá encontrar financiamiento para cubrir el saldo del precio de venta de la vivienda al final del plazo de la opción de alquiler si no tiene los recursos financieros para pagar la totalidad.
Historia - Los vendedores pueden utilizar el método de alquiler con opción a compra para disponer de la casa rápidamente. El vendedor puede necesitar ingresos del alquiler debido a la compra de una nueva casa o debido a una mudanza relacionada con el trabajo. Un mercado financiero difícil puede impedir que los compradores obtengan financiación. La opción de alquiler con opción a compra permite al comprador comprometerse a comprar la propiedad sin obtener una hipoteca.
Un mercado inmobiliario deficiente puede reducir la cantidad de compradores potenciales. Un vendedor puede utilizar el método de alquiler con opción a compra para hacer que la propiedad sea más atractiva para los compradores, ya que la transacción no involucra a instituciones financieras y puede ser menos costosa para ambas partes.
Funciónar - El vendedor y el comprador redactan un acuerdo que cubre todas las áreas del proceso de alquiler con opción a compra. Algunas partes utilizan un abogado para preparar el contrato de alquiler con opción a compra. Los contratos de alquiler con opción a compra suelen indicar el monto del pago mensual. Hay un período establecido especificado en el contrato, como tres años, después del cual el arrendatario tiene la opción de comprar la casa.
El contrato incluirá el precio de venta de la vivienda. El precio indicado no se puede cambiar en el momento en que el arrendatario alcanza la opción de compra a menos que el vendedor esté de acuerdo, señala Les Christie, redactor de CNNMoney.com. El precio de compra permanece establecido incluso si el valor de la vivienda ha disminuido o aumentado desde el comienzo del contrato de alquiler con opción a compra.
Características
El pago de una vivienda de alquiler con opción a compra generalmente, se divide en dos partes.
- La tarifa de opción es la parte del cargo mensual que se aplica al pago inicial del arrendatario si decide comprar la casa al final del período de alquiler. Las tarifas de opción se convierten en ingresos para el vendedor si el arrendatario decide no comprar la casa.
- La prima de alquiler es la parte del pago mensual que paga el inquilino por vivir en la casa. La prima es un ingreso para el vendedor y no se aplica al precio de compra de la vivienda.
Consideraciones
Una casa de alquiler con opción a compra le da tiempo al inquilino para ahorrar dinero adicional para el precio de compra de la casa mientras paga el monto total de la venta. Un inquilino con problemas de crédito que le impiden obtener un préstamo hipotecario puede trabajar en su historial crediticio mientras alquila. Sin embargo, un inquilino que paga tarde puede perder la tarifa de opción de ese mes, según los términos del contrato de alquiler con opción a compra.
El arrendatario suele ser responsable de la mayoría de las reparaciones del hogar durante la parte del contrato de alquiler. Las excepciones a las reparaciones del comprador se pueden negociar e incluir en el contrato.
Conceptos erróneos
Los acuerdos de alquiler con opción a compra son legalmente vinculantes, pero el arrendatario puede marcharse si descubre que la casa tiene problemas importantes. Sin embargo, el arrendatario generalmente perderá la parte de la tarifa de opción del pago mensual.
Es posible que el inquilino aún tenga que hacer un pago inicial de la casa al firmar el contrato de alquiler con opción a compra, como en las compras de préstamos hipotecarios convencionales. Esta tarifa de opción inicial suele ser un porcentaje del precio de venta de la vivienda.
Cómo Funciona una Opción de Arrendamiento para Comprar
Si, debido a dificultades financieras recientes, no puede comprar una casa con una hipoteca tradicional, una opción de arrendamiento para comprar puede ser un camino alternativo para ser propietario de una vivienda. Una opción de arrendamiento le dará de tres a cinco años adicionales para reparar su crédito hasta el punto de ser elegible para un préstamo bancario. También le dará la oportunidad de residir en una casa y vecindario específicos el tiempo suficiente para saber si realmente desea vivir allí.
Conceptos básicos de una opción de arrendamiento
- Explique los conceptos básicos
Un contrato de opción de arrendamiento para comprar debe incluir información de identificación, como la dirección de la propiedad y los nombres de las partes involucradas. También debe incluir la cantidad de años que tendrá derecho a comprar la propiedad, generalmente de tres a cinco años. También debe recordar cuál será el precio de venta de la casa en el momento de la compra. - Acuerde una opción a considerar
Una opción de consideración es el dinero que le da al arrendador a cambio de mantener la casa fuera del mercado, mientras dure el contrato. Por lo general, es del 2,5 al 7% del precio de compra acordado de la vivienda. Esto es independiente de un depósito de arrendamiento y generalmente no es reembolsable si decide no comprar la casa. Sin embargo, si continúa con la compra, el 100% de la contraprestación de la opción se resta del precio de venta. - Determine el monto del crédito de alquiler
Parte del pago de alquiler mensual del inquilino generalmente se destina a un crédito de alquiler que comienza a generar valor en la vivienda. No es inusual que el crédito de alquiler sea el 50% del alquiler mensual, con el entendimiento de que si el alquiler se paga con retraso, nada del alquiler se acreditará para la compra de ese mes. La cantidad de dinero que se aplica al crédito de alquiler se resta junto con la consideración de la opción del precio total de venta de la vivienda en el momento de la compra. Si no compra la vivienda, este dinero no es reembolsable. - Recuerde quién será responsable del mantenimiento del hogar
Al igual que con cualquier acuerdo de propietario / inquilino, el propietario es responsable de asegurarse de que los servicios públicos y los electrodomésticos funcionen en todo momento, pero los problemas como los grifos que gotean y las lámparas rotas son negociables.
Protéjase contra los riesgos
- Haga que evalúen la casa
No es extraño que un comprador con un crédito menos que perfecto esté tan agradecido de que alguien le esté dando la oportunidad de acumular capital en una casa que pasa por alto si está pagando demasiado por la propiedad. Generalmente es el vendedor en este tipo de contrato quien tiene el apalancamiento. El vendedor sabe que el posible comprador no tiene muchas opciones para comprar una casa y, a veces, la tasa por encima del valor de mercado. La casa debe tasarse para determinar su valor antes de firmar una opción de arrendamiento para comprar. - Acepte que hará los pagos directamente al prestamista hipotecario
Si el arrendador le cobra el alquiler mensual pero no paga la hipoteca, la casa puede ser ejecutada. Para evitarlo, acuerde que enviará por correo el pago mensual de la hipoteca al prestamista cada mes y enviará la diferencia al propietario, o utilizará una empresa de depósito en garantía para realizar el pago. - Decida de antemano las consecuencias del incumplimiento del contrato por parte del propietario
En el caso de que los precios del mercado caigan y se dé cuenta de que ha acordado pagar demasiado por la propiedad, puede marcharse, perdiendo solo la tarifa de consideración de la opción y los créditos de alquiler mensual. Si los valores de la propiedad se disparan y el propietario comienza a arrepentirse del precio que ha acordado, o encuentra un postor más alto por la propiedad, también puede verse tentado a romper el contrato. Protéjase contra tal escenario haciendo que un abogado elabore el contrato de arrendamiento para explicar las consecuencias de tal acción. Es costumbre que el arrendador reembolse la totalidad de la tarifa de consideración de la opción y los créditos de alquiler mensuales en caso de que no lleve a cabo la opción de compra de arrendamiento, pero asegúrese de que esté obligado por el contrato de arrendamiento.
¿Qué es el Alquiler con Opción a Compra?
Cuando firma un contrato de alquiler con opción a compra o arrendamiento con opción a compra, acepta alquilar una casa por un período de tiempo específico, generalmente un año, y aceptar la opción de comprar la casa dentro de un período específico de tiempo, generalmente de uno a tres años. Los inquilinos no están obligados a ejercer la opción de compra, pero el propietario está sujeto a los términos del acuerdo.
- Mecánica
En un contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino generalmente paga una tarifa no reembolsable para adquirir la opción de compra de la propiedad. Además, el inquilino paga el alquiler en un monto generalmente más alto que el alquiler a precio de mercado, pero una parte de ese monto se acredita para el pago inicial. Ni la tarifa ni la parte del alquiler que se destina al pago inicial son reembolsables si el inquilino no ejerce la opción de compra. - Beneficios
Por lo general, pero no siempre, el precio de la vivienda está incluido en el contrato de alquiler, con opción a compra. En un mercado inmobiliario en escalada, esto es un beneficio significativo para el inquilino, que compraría la casa en uno o tres años en el futuro al precio actual. El valor de la casa en ese momento podría ser significativamente mayor que el precio del contrato. Y, si el mercado cae, el inquilino puede alejarse del trato. Si la tarifa de la opción no era demasiado alta y el alquiler no era mucho más alto que el precio del mercado, el inquilino no ha perdido mucho. El arrendador se beneficia de este trato al cobrar la tarifa de la opción y una renta mensual que es más alta que la tarifa del mercado, además de que obtiene un inquilino que está muy motivado para cuidar bien la propiedad. - Inconvenientes
Algunos contratos de alquiler con opción a compra no incluyen el precio de la vivienda. En cambio, establecen un proceso mediante el cual el precio se determinará cuando se ejerza la opción. Este es un gran beneficio para el propietario, que venderá la casa sin pagar una comisión inmobiliaria. Sin embargo, es un inconveniente para el inquilino, que pagaría una tarifa de opción y un alquiler mensual más alto para comprar una casa en el futuro al precio del mercado. Puede ser preferible ahorrar la tarifa y el recargo de alquiler y luego comprar una casa en el mercado abierto cuando esté listo. - Advertencias
A diferencia de un contrato de venta estándar, no hay contingencia de préstamo en un contrato de alquiler con opción a compra. Si el inquilino no califica para una hipoteca al vencimiento de la opción, no tiene suerte: pierde la tarifa de la opción y la cantidad que pagó para el pago inicial. Todo inquilino que considere celebrar un contrato de alquiler con opción a compra debe primero ejecutar un informe crediticio y hablar con un agente hipotecario para averiguar si puede calificar para una hipoteca dentro del período de opción. - Otras consideraciones
Los contratos de alquiler con opción a compra son ideales tanto para el propietario como para el inquilino en un conjunto limitado de circunstancias. El acuerdo tiene sentido para el propietario que quiere un poco más de alquiler mensual, quiere inquilinos que probablemente no arruinarán su casa y sabe que quiere salir del negocio de alquiler en un futuro no muy lejano. Para los inquilinos que desean comprar una casa pero carecen del pago inicial y tal vez tengan un defecto menor en sus informes de crédito, el método de alquiler con opción a compra proporciona un precio de compra atractivo que está grabado en piedra en el contrato y un pago inicial más bajo.